09年J-REIT展望・年末の株式相場ほか

★東証1・2部時価総額（19日）＝２７４兆0473億円（前日比−１兆7815億円）

★ニュース・ヘッドライン

午前の東京株式市場＝株価は堅調。先週末の日銀による金融緩和や米ビッグ３への救済決定、円安で１２０円の上昇。日経平均 が終値で前日比＋１２１．９０円高の８７１０．４２円、TOPIXも同＋１２．７７高の８４７．２０、JASADAQ指数は同＋０．２２高の４６．４１となった。業種別株価指数の騰落率ランキングでは、東証３３業種のうち上昇したのは２８業種。証券商品先物、保険業、銀行業などが上位を占めた。

午前の東京外為市場＝為替は株価堅調などからドル、ユーロとも上昇。ドル円相場は９０円を挟む展開で推移、ユーロ円は１２５円台後半で推移している。

■09年J-REIT展望／“災い”転じて福？＝初の破綻を機に理解・制度面で大きく前進

“災い転じて福”とでも言うのだろうか。2008年のJ-REIT業界は初の破綻という「想定外の出来事」で窮地に立ったかと思いきや、むしろ政府や官庁からの理解が深まり、遅れが目立っていた制度面でも大幅に整備が進んだ。商業系REIT「日本リテールファンド投資法人」（8953）と「産業ファンド投資法人」（3249）の資産運用会社、三菱商事・ユービーエス・リアルティの廣本裕一社長は17日、本誌のインタビューで「投資法人という仕組みが変わるかも知れない」と語った——。

＜「投資法人」という仕組み＝変わる可能性もあり得る＞

——2008年のJ-REIT業界は初めての破綻が起きるなど波乱の１年でした。

そうした状況下で、最も重要とお考えの課題は何でしょうか？

廣本　J-REIT業界にとっては、引き続き資金繰りが最大の問題です。厳しい環境のなかで、資金繰り対策や、REITによっては新たなスポンサー探しに尽力しています。しかし、世界的な未曾有の金融危機・信用収縮により各社の自助努力を超えて影響が押し寄せているのが現状です。したがって、政府による資金対策は、株価に一定の効果が表れているし、政府が「REITを潰すべきではない」と表明してくれたことは大変大きな意義があったと思っています。第２、第３のニューシティ・レジデンス投資法人を出さないことが、最優先の政策課題です。想定していなかった事態が起きたことで、従来の制度的に穴ボコがポコポコ空いていることが表面化しました。今後は、そこを埋めていかないといけません。

たとえば、合併交付金（被合併REITの少数株主に買い取り請求をキャッシュで行う制度）の制度すらありませんでした。また、破綻REITの再生に民事再生法を適用していますが、普通の事業会社と同じプロセスでは遂行できません。これも実際、起こってみて分かりました。投資法人は投資主総会などを開かないといけない。普通の事業会社と比べて、①時間がかかる、②企業倒産はレンダー側がいかに平等に負担しながら再生させるかというスキームだが、REITはレンダーだけの話では済みません。既存株主（投資主）にもそれなりに配慮しないと破綻処理が進まない。これでは迅速な処理は進まないので、制度の欠陥だと思います。さらに、世界にREITはたくさんありますが、器として「投資法人」という曖昧な仕組みは海外では例がありません。

——「投資法人」を使っているのは日本のREITだけなのですか？

廣本　そうです。海外では普通の事業会社かトラスト（信託）という既存の「器」を使っています。米国では事業会社、豪州は信託を採用しています。「投資法人」というのは曖昧な仕組みで、ガバナンスをどこまで果たすべきか、という議論が当初は不明でした。実は、投資法人にもガバナンスが必要だと初めて分かったのは、当社が運用する日本リテールファンド投資法人が処分を受けたときでした。REIT業界では全くの想定外で、弁護士や公認会計士が一番驚いていました。そのとき、投資法人は器ではなく、実体を持たせないといけないことが判ったのです。そこにニューシティ・レジデンス投資法人の問題が起こった。そして今、そもそも論を議論しているのです。私はむしろ、これは正しい方向だと考えています。

——そうすると、「投資法人」という仕組みが変わる可能性も・・・。

廣本　その可能性はあると思います。私としてはできれば、普通の会社＝事業法人に近づけるのが良いと考えています。国土交通省も同じ考え方のようです。

▼11月貿易収支／世界経済の減速に加え、円高も数量面に影響へ

大和総研・経済金融調査部シニアエコノミストの熊谷亮丸さん（Mitsumaru Kumagai / Senior Economist, Daiwa Institute of Research Ltd. DIR）は今朝、発表された11月貿易統計について「新興国向け輸出も急速に悪化」とクイックコメントし、次の３つのポイントを挙げた——。

（１）輸出が円高で大幅減　

11月の貿易収支はヘッドラインこそ▲2234億円とコンセンサス（▲2173億円の赤字）並であったが、輸出入ともにコンセンサスを下回る悪い内容であった。輸出金額は世界経済の減速による輸出数量の大幅減少と円高による輸出価格の低下によって前年比▲26.7％とコンセンサス（▲22.3％）を下回った。輸入金額も内需の低迷を映じて同▲14.4％とコンセンサス（▲8.6％）に届かなかった。

（２）広範にわたる輸出悪化　

地域別に見ると10月に前年比マイナスに転じたアジア向け輸出金額のマイナス幅が大幅に拡大

（前年比▲26.7％）したほか、中東、ロシア向け自動車やロシア向け建設用・鉱山用機械などが大幅なマイナスとなっており、輸出の悪化が新興国を含め全世界的に広がっている。また米国・ＥＵ向けの自動車（米国向け前年比▲44％、ＥＵ向け同▲37.2％）の大幅減少が続くなか、テレビやＤＶＤレコーダなどの映像機器の落ち込みが目立ってきている。対アジア輸出において、半導体等電子部品（同▲30.2％）が減少し続けてきたが、ＩＴ関連機器の最終財の輸出にも悪化が鮮明に表れてきた格好。

【Washington Political Report】（有料）特約　(December 6 - 19, 2008)

手堅いオバマの閣僚・高官人事

　金融経済財政閣僚、外交軍事安全保障閣僚を指名した後、オバマのその他の閣僚高官人事も非常に説得力のある手堅いもので、オバマの出だしは”so far, so good”の印象を強く受けます。彼の冷静さとバランス感覚がそのまま現れている人事と見てよいかと思います。

　厚生長官候補に指名されたトム・ダシュールは２００４年まで上院民主党院内総務だった、ワシントン政界では知らない人のいない実力者。早くからオバマの大統領立候補を支持し後見人のような役割を果たして来た人物で、医療制度改革に関しては１年前に本も出版しました。オバマの目指す国民皆保険を果たして任期中に実現できるかどうか、医療費の留まるところを知らない高騰を如何に抑えられるか、などに関心が集まっています。

　住宅都市開発長官候補に指名されたショーン・ドノヴァンはワシントン政界でも全国的にもほとんど名前の知られていない人物ですが、ニューヨークの住宅開発コミッショナーとして全米最大の低所得者向け公共住宅の開発の責任を持ち、またクリントン政権時代には住宅都市開発省の次官補代理としてワシントンの連邦政府の経験も持っています。サブプライム・ローンによる住宅の差し押さえ没収が急増していることから、政府支援によってそれを回避させることが課題となっており、このハーバード大出身の官僚の手腕が問われます。

　退役軍人長官候補に指名されたエリック・シンセキは２００３年６月まで陸軍参謀長を務めた退役陸軍元帥。ハワイ出身の日系のシンセキ元帥は、２００３年３月のイラク軍事侵攻の直前の議会公聴会で、イラク占領後の治安維持のためには数十万人の米軍の駐留が必要と証言し、ラムスフェルト国防長官、ウオルフォビッツ国務副長官と意見を異にしたことで有名。イラク侵攻自体に反対した訳ではなく、陸軍を退役したのも丁度任期切れであったためですが、それ以上の昇進をしなかったのはラムスフェルト、ウオルフォビッツに好かれなかったためでしょう。その後のイラクの状況悪化で、シンセキ元帥の発言の正しかったことが証明されましたが、今度の指名は彼にかかっていた暗雲を一気に晴らす痛快なものであったはずです。ベトナム戦争に従軍負傷しパープルハート勲章も授与された生粋の軍人です。

■年末の株式相場／例年通り、日米株式市場は静かな年末相場を迎える？

新光証券エクイティ情報部エクイティストラテジストの瀬川剛さん（Tsuyoshi Segawa / Equity Strategist, Shinko Securities Co., Ltd.）は、今週の株式相場について次のようにコメントした——。

今週の東京市場は狭いレンジトレードと予想する。ここ数年、１.クリスマス休暇を含む週の米国市

場は概ね２.動意に乏しい展開に終始した。日米で経済指標の発表が予定されているものの、内外機

関投資家の動きは鈍く、事前の予想から大きく逸脱しない内容であれば市場に及ぼす影響は限定的

であろう。日米金融当局は相当程度踏み込んだ金融緩和を実施、米国政府はGM、クライスラーの2

社に対する資金支援を決定した。例年通り、日米の株式市場は静かな年末相場を迎えるものと予想

する。年明け以降を睨み週末にも発表されるとみられる、３.クリスマス商戦の総括に注目。

（注）上記コメントは基本的に原文どおりですが、冒頭の文章、タイトル、小見出しなど、一部編集してあります。

▼今日の株価予想／薄商いで方向感乏しいも、日経平均遅行線に注目

Ｔ＆Ｃフィナンシャルリサーチ（代表取締役・吉田恒氏／T&C FINANCIAL RESEARCH, INC.）は今朝、今日の株式相場の見通しについて、次のように予想した——。

東京市場は方向感に乏しい展開となりそうだ。連休の谷間であることや先週末の米国市場が冴えない動きから手掛かり材料に乏しい。8500円を意識したもみ合いが予想される。ただ、日経平均の一目均衡表では先週末、遅行スパン（遅行線）が株価の上方にやや抜け出す格好となった。15日の陽線の安値を下回らず徐々に下値を切り上げる動きともなっており、強含む展開ならば上値をトライする場面も想定されよう。

19日のNY株式市場ではダウ平均は小幅続落となった。格付け機関のS&PによるJPモルガンやGSなどの格付けがあったが、ブッシュ大統領が自動車メーカー向けに最大で174億ドルの融資を実施すると発表したことが好感され、ダウ平均は一時180ドル上昇。ただ、フィッチがGMとクライスラーの発行体デフォルトの格付けを引き下げたことなどで、その後は前日終値を挟む水準まで下落した。

一方、NASDAQやS&P500は反発。業種別では通信や資本財が上昇した一方、素材やエネルギーが下落した。個別では政府が自動車救済策を発表したGMが23％の急騰、フォードは4％の上昇となった。CME225先物は先週末の大証日中取引の終値と比べ25円安の8575円で終了した。

今週は薄商いのなか方向感に乏しい展開となりそうだ。国内は飛び石連休であることや外国人投資家はクリスマス休暇となり市場参加者の減少が予想される。国内の主な経済指標の発表では、11月全国スーパー売上高（22日）、10−12月法人企業景気予測調査、11月企業向けサービス価格指数、11月住宅着工、11月建設工事受注、11月家計調査、11月全国消費者物価、11月失業率、11月有効求人倍率、11月鉱工業生産などが予定されている。 　米国では、7−9月GDP確定値、10月FHFA住宅価格指数、11月新築住宅販売、11月中古住宅販売、12月ミシガン大学消費者信頼感指数改定値（23日）、11月個人所得、11月個人支出、11月耐久財受注などの経済指標がある。

テクニカル分析

日経平均のテクニカル面では、一目均衡表の雲の下限で上値を抑えられている状況であるが、先週末は遅行スパンが株価の上方に抜け出す格好となっており、目先的に遅行スパンが当時の株価を下値サポートとして強含む展開が想定される。逆に、雲に上値を抑えられた状態から一旦調整となったあと、基準線が上昇する年明け以降を待っての上昇となる可能性も考えられる。

上値メドとしては、11月21日安値からのＮ波動の動きとして8960円処、また10月安値から11月21日安値までの切り上げ幅410円を11月5日高値から切り下げた9100円処、11月5日高値の9521円などがある。一方、下値メドは12月12日安値8087円や、4日安値の7849円、21日安値の7406円などが考えられる。

話題の銘柄

8306三菱ＵＦＪフィナンシャル／資本力強化でメガ他行比優位に、ＵＢＳが「Neutral」→「Buy」　

ＵＢＳでは、同社について、普通株式や優先株発行で、資本の質・量とも他のメガバンクと比べて優位にあると指摘。国内大企業与信ニーズや、国内外投資での収益拡大機会を捉え易くなっており、事業環境が多少でも好転すれば、08年に行った投資先の収益拡大も期待できると言及した。証券化商品残高は依然3兆円余と多く、含み損は9月末で5000億円、足元の証券化市場も総じて軟調。こうした環境下、同社の場合、大半を占めるのはCLO（ローン担保証券）など相対的に低リスクの資産で、一部理論価格採用の可能性もあり、損失リスクはやや後退していると判断。Morgan Stanleyへの投資約9000億円を加味しても、他のメガよりはTierI比率もその質も高めとなると指摘した。海外貸出も合計金額は大きいが、基本的に世界の上位大企業への与信で、仮にソブリンリスクが高まり企業破綻が増加したとしても、当面の損失は限定されるとの見解を示した。今後の業績については、当期純利益ベースで、今09年3月期を2116億円（EPS 18.2円）、来10年3月期を5137億円（EPS 44.1円）、11年3月期を6593億円（EPS 56.6円）と予想。目標株価は、800円→680円と引き下げるが、資本力強化で今後の戦略に柔軟性が出るとの見方から、投資判断を「Neutral」→「Buy」に引き上げた。

トレーダーズ・ウエブ：　http://www.traders.co.jp/

■ドル円予想／日銀の利下げ小幅でも、円高・ドル安の抑制効果

大和総研・経済金融調査部シニアエコノミスト（為替市場担当）の亀岡裕次さん（Daiwa Institute of Research Ltd. DIR）は19日、7〜11月に上昇したドル相場が12 月に急落している原因について、「ドル不足の緩和と米金利の低下にあるだろう」と語った。

ただ、亀岡さんは「米短期金利の下げ止まりとともに長期金利の低下が次第に緩和する可能性もある」とも言う。日銀は無担保コール翌日物金利誘導目標を0.3%から0.1%に引き下げ、CP 買入れを1 月8 日から時限的に実施し、長期国債買入の増額とともに対象に30 年債・変動利付国債・物価連動国債を追加することを決定した。「小幅ではあっても日本の金利低下が円高・ドル安を抑える要因になる」と見る。

■今週の予想レンジ（先週のレンジ）

ドル/円： 87.00− 92.00 ( 87.14− 91.98)

ユーロ/円：123.00−131.00 (121.67−130.92)

ユーロ/ドル：1.3900−1.4500 (1.3355−1.4719)

豪ドル/円： 57.50− 63.50 ( 60.05− 63.54)

豪ドル/ドル：0.6500−0.7000 (0.6612−0.7137)

▼FX相場予想／ドテン連中のドル売り＝ドル弱気の私が呆れる動き

ＡＩＡの堀内昭利社長(Akitoshi Horiuchi/ President, AIA Business Consulting Ltd.)は昨夜、為替相場について概ね次のようにコメントした——。

ユーロの馬鹿げた１．４７台やスイスの１．０４台は、ドテン連中のドル売りであったのだろう。ドル弱気の私が呆れる動きであった。ユーロの１．４４以上なんて冗談だと思っていたから、急落懸念としておいて良かった。１．３８台への暴落となったわけで、これで22日週は動きがどうでもいいものになるだろう。クリスマス週にドタバタやっている外国人にろくなのはいないよ。勢ぞろいは２９日からか、２日からだろう。大学の理事長が解任？当然だろうね。私なら絶対にあんなものに投資させなかったよ。自信もって言えるね。（１２月１９日夜中。クリスマス接近。）

▼FX相場予想／ドル高時はチャンスと見てドル売りを仕掛けたい

マットキャピタルマネジメント代表取締役CEOの今井雅人さん（Masato Imai/ President CEO, Matt Capital Management）は、FX相場の動向について次のようにコメントした——。

19日は日銀が政策金利を0.2％引下げて0.1％としました。また金融緩和策も打ち出しています。それでも円安は続かず、直ぐにドル安になってしまいました。日銀の行動もある程度織り込まれてしまっていて、円安が持続しませんでした。加えて元々ドル安に進みやすい環境であったということも円安が続かなかった要因でしょう。

ただ海外時間に入ってポンドやユーロで大きくドル高が進みました。今は下げ止まっていますが、昨日から動きがかなり荒くなっています。基本はドル高に向かったところは、チャンスと見てドル売りを仕掛けたいと思いますが、急な動きでも傷を深くしないように、しっかりと損切りをするようにしてください。

▼今週の長期金利／日足は長い上影陽線＝強い線だが、レンジ内推移続く

三菱UFJ 証券・デットリサーチ部チ−フ債券ストラテジストの石井純さん（Jun Ishii/ Chief Fixed Income Strategist, Mitsubishi UFJ Securities Co.,Ltd.）は今朝、今週の長期金利（債券相場）見通しについて、概ね次のようにコメントした——。

＜予想レンジ＞

・ 長期金利（＃２９７）　１．２１０％〜１．２６０％

・ 債券先物（３月限） １３９．２５円〜１３９．９５円

＜シナリオ＞

長期金利はもみ合い。先週の余勢を駆って低下余地を探る場面がある半面、スピード警戒感や相場の高値警戒感、新年以降の国債増発への警戒感などを背景に利益確定売りが出て反発する場面も。

ポイントは（１）日銀による果断な追加緩和策が債券市場におよぼす影響、（２）ひとまず限られそうな年明け以降の国債増発に伴う荷持たれ感、（３）総悲観のなかで強気相場は生まれるか？・・・株式相場の意外な底堅さ。

債券先物チャート

３月限の日足は長い上影陽線。下ヒゲでマド埋め（139.42円：12月16日のザラバ高値）を完了。強い線だが、最近の高値は上抜けず、レンジ内推移を続けている。

▼年末までの債券相場／利回り反発気味に推移でも、1.30％台乗せは堅い

日興シティグル−プ証券会社・金融商品本部チ−フストラテジストの佐野一彦さん（Kazuhiko Sano/ Chief Strategist, Nikko Citigroup Ltd.）は今朝、年末までの債券相場（長期金利）予想について、概ね次のようにコメントした——。

年末までの債券相場見通し…10年297回債利回りは1.200〜1.315％と予想

先週末の10年国債利回りの1.210％は３月26日につけた今年の最低水準1.215％を下回り、一旦の達成感がある。日銀の決定に対するポジティブ・サプライズは先週末で概ね消化されたと考えている。もっとも、超長期債への好影響と今後も市場の催促に応えるという期待感が市場に残ろう。それだけに、利回り反発気味で推移したとしても、たとえば、1.30％台乗せは堅いと見込まれる。年末までの297回債利回りは1.200〜1.315％と予想する。一方、イールド・カーブ変化は予想が難しいものの、利下げへの反応が乏しいと見られる５年ゾーン、超長期ゾーンが相対的に強いと考える。

▼米欧商品市況／総反落の下、アルミは米ビッグスリー融資決定で急反発

投資情報会社オーバルネクスト（社長・坂元修二氏）発行のメルマガ『朝らく！最速コモディティ情報』（本日号）に掲載された19日の海外商品市況は次のようになった——。

海外主要銘柄の中心限月の相場表（限月、終値、前営業日比）

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ＮＹ金　　　 2009/ 2 837.4 - 23.2 アルミ３カ月物　 1,516.0 + 22.0

ＮＹ銀　　　 2009/ 3 1,085.0 - 27.0 銅３カ月物　　　 2,930.0 + 50.0

ＮＹプラ　　 2009/ 1 851.3 - 12.6 ニッケル３カ月物 10,300 + 525

ＮＹパラ　　 2009/ 3 177.95 - 0.55 ＮＹ原油 2009/ 1 33.87 - 2.35

シカゴ大豆　 2009/ 1 868.25 - 1.25 ＮＹコーヒー 2009/ 3 110.95 - 1.55

シカゴコーン 2009/ 3 380.75 - 8.75 ＮＹ粗糖　　 2009/ 3 10.95 - 0.88

ドル・円 　　　 89.14 - 0.33 シカゴ日経平均 2009/ 3 8,275 - 260

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【ＮＹ貴金属＝軒並み下落、ドル高加速や原油安で利食い売り続く】

金は大幅続落。前日の安値を割ったあと、ドル高加速や株価指数先物の下落で下値を切り下げたが、米自動車会社への融資決定などで買い戻しが入り、安値から回復した。

銀は大幅続落。ドル高加速や株価指数先物安で下落したあと、米自動車会社への融資決定で戻り歩調となったが、株価や原油の反落で節目の１１ドルを回復できなかった。

プラチナは大幅続落。ドル高や金の下落で前日の安値を下回ったあと、米大手自動車会社への融資決定で回復したが、ドル高加速や株価・原油の反落で値を消した。

パラジウムは小反落。ドル高や金の続落で下落したあと、米大手自動車会社へのつなぎ融資決定で反発したが、時間外取引の高値ではね返されて地合いを弱めた。

【ロンドン・アルミ＝急反発、米自動車会社への融資決定で買い戻しが優勢に】

アルミ３カ月物は急反発。指定倉庫在庫の急増やドル高継続で値を消したが、米大手自動車会社への融資決定で株価が反発したため、買い戻しが優勢になって切り返した。

【ＮＹ原油＝期近のみ大幅続落、ドル高や納会絡みで】

原油は、期近のみ大幅続落。対ユーロでのドル高進行やＯＰＥＣの減産順守への懐疑的な見方、納会絡みの動きなどに押され、引け際に期近は２００４年２月９日以来の水準へ値を沈めた。

石油製品は、期近が反発。原油安に追随したものの、ヒーティングオイル、改質ガソリンの期近はともに前日の安値を割り込むまでには至らず、立会い開始後は修正場面となった。特にヒーティングオイルは、米中西部から北東部にかけて強い寒波に見舞われていることなども材料視された。　　　　　（オーバルネクスト　シカゴ）

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三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

日本リテールファンド投資法人（8953）

■19日：資金の借入（金利決定）に関するお知らせ

http://r26.smp.ne.jp/u/No/47021/ceoN26aBdp40_677/081219001.html

産業ファンド投資法人（3249）

■平成20年12月期の分配予想の修正に関するお知らせ

http://www.iif-reit.com/ir/index.html